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Conseils juridiques:

Un étranger souhaitant acquérir un bien immobilier au Maroc devra au préalable ouvrir auprès d'une banque marocaine un compte en dirhams convertibles en devises.
Ce dernier permettra le transfert de l'argent nécessaire à l'achat depuis le pays vers le Maroc, et facilitera le rapatriement en cas de revente éventuelle, du produit de la vente et de la plus-value.

Les droits et taxes liés à l'acquisition du bien immobilier sont dûs par l'acquéreur. Ces droits varient selon le type de bien (terrain bâti, terrain nu à bâtir, immeuble...).

Types de bien:

 Le regime foncier est dual au Maroc car il existe une cohabitation entre le droit traditionnel qu'est le droit musulman et le droit contemporain. De ce fait, il est fort de constater la multitude de natures juridiques existantes, relatives aux origines des biens que l'on  veut acquerir. Voici les différents type de biens présents au Maroc:

    1- Le bien dit "guiche": Il s'agit de terrains ou autres biens qui ont été donnés historiquement par les Sultans aux soldats qui revenaient de guerre ou batailles. Un bien dit "guiche" appartient toujours à l'Etat même s'il a été transmis aux héritiers. En pratique, un tel bien ne peut pas être vendu, on peut juste bénéficier d'un droit de jouissance, par le bias de la location.

    2- Les biens appartenant au domaine public: Il exciste des terres appartenant au domaine public marocain, c'est à dire à l'Etat. Ce sont les terrains couvrant certains domaines forestiers, maritimes, où la construction y est interdite pour des raisons de protection de l'environnement, ou bien utilisés par les services publics, ou encore des terrains réservés pour la réalisation de projets menés par l'Etat. En général ces biens sont inaliénables.

   3- Le bien dit "Melkia": C'est un acte adoulaire, régi par les lois traditionnelles du droit musulman. Les adouls sont des agents assermentés par le Ministère de la Justice. Autrefois, les adouls étaient des sages, agissant telle une administration cadastrale dans les villages. Cette pratique coutumière consiste à ce que l'adoul recense chaque propriété et les propriètaires s'y afférents, sur un registre inscrit au tribunal adulaire. Nombreux sont les marocains qui continuent à aquerir des biens Melkia" par cette pratique. Cet acte juridique est toutefois assé imprecis sur les éléments relatifs à la propriété (surface, bornage, situation...). Un bien dit "Melkia" est donc un bien qui n'est pas titré, c'est à dire qu'il n'est pas inscrit à la Conservation Foncière. Un étrangé peut donc acquerir un tel bien, mais il devra le faire enregistré  à la Conservation Foncière. La loi a instauré, pour cela, une procedure, la réquisition du bien, qui permet de transformer celui-ci en un titre foncier (bornage, titrage, immatriculation).

    4- Le bien titré ou le titre foncier: Les biens titrés sont des biens clairement définis, inscrits au Cadastre et à la Conservation Foncière, le ou les propriétaire(s) y sont clairement identifiés (surface, limites du terrain, servitudes, situation...). Le titre foncier est un titre juridique moderne établi au nom du propriétaire. Il se suffit à lui-même, ne se rattache à aucun passé: il est définitif et inattaquable. Il annule tout titre et purge tout droit anterieur qui n'y serais pas mentionné. Le titre porte un numero d'ordre et un nom particulier et le plan de l'immeuble y est annexé. Ce titre foncier est régi par l'article 62 du Dahir de 1913.

   5- Les terrains agricoles: Il est possible pour les étrangés d'acquerir un terrain agricole. Pour rendre cette acquisition possible, il faudra modifier la nature juridique de ce terrain en obtenant qu'il soit déclaré à vocation non agricole.   

 

Droits pour les logements à usage d'habitation et les terrains non bâtis avec engagement de bâtir

Les chiffres ci-dessous ne concernent que les maisons/appartements à usage d'habitation pour une durée supérieure à 3 ans, ou les terrains non bâtis avec engagement de bâtir dans un délai de 7 ans.
(% à appliquer sur la valeur du bien acquis, TVA comprise)

  • Droits d'enregistrement : 2,5 %
  • Conservation foncière : 1 % + 150 Dh (certificat de propriété)
  • Taxe notariale : 0,5 %
  • Honoraires du notaire: 1 %, avec minimum de perception de 2500 Dh + T.V.A à 7 %
  • Mise à jour des constructions à la conservation foncière (si nécessaire) : 0,5 % + 75 Dh
  • Frais divers (timbres…) : 1500 à 3 000 DH environ suivant les dossiers.
  • Droits de publication + droits fixes + duplicata: 600 Dh
  • Droits superficiaires : 45 Dh par are entamé (zone urbaine); par hectare entamé (zone rurale)
  • Géomètre : environ 3000 Dh
  • Autres frais (timbres…) : environ 1500 Dh 

Droits pour les locaux à usage commercial et les terrains non bâtis sans engagement de bâtir

  • Droits d'enregistrement : 2,5 %
  • Taxe notariale : 0,5 %
  • Conservation foncière : 1 %
  • Honoraires du notaire : 1 %, avec minimum de perception de 2500 DH + T.V.A à 7 %
  • Frais divers (timbres…) : 2 000 DH environ.

A noter, un étranger ne peut acquérir un terrain à usage agricole.    

Des mesures favorables en faveur des retraités

De façon générale, il existe entre la France et le Maroc une convention fiscale de non double imposition.
C'est la notion de résidence fiscale qui déterminera si la législation fiscale marocaine s'applique en matière d'imposition: seront considérés comme résidents fiscaux au Maroc les personnes ayant leur résidence habituelle au Maroc.
Les critères rentrant en ligne de compte sont :

  • La possession au Maroc d'un foyer permanent d'habitation
  • La présence dans le pays d'intérêts économiques
  • Le fait d'effectuer un séjour au Maroc d'une durée continue ou discontinue supérieure à 183 jours par an.

Le Barème de l'Impôt Général sur le Revenu est le suivant:

  • Revenu annuel de 1 à 20 000 DH : exonération de l'IGR
  • De 20 001 à 24 000 Dh : imposition au taux de 13 %, avec un abattement de 2600 Dh
  • De 24 001 à 36 000 Dh : imposition au taux de 21 %, avec un abattement de 4520 Dh
  • De 36 001 à 60 000 Dh : imposition au taux de 35 %, avec un abattement de 9560 Dh
  • 60 001 et plus: imposition au taux de 44 %, avec un abattement de 14 960 Dh

Les retraités bénéficient d'une mesure très favorable d'exonération: après application d'un abattement de 40 % sur les revenus déclarés, l'impôt sur le revenu qui en résulte est réduit de 80 % (à condition que soit prévu le transfert de la totalité de la pension de retraite française).

Pour percevoir sa pension de retraite au Maroc, il faut en faire la demande auprès de votre organisme d'assurance vieillesse (en France, la CNAV ) qui en effectuera simplement le transfert sur votre compte bancaire ou par mandat au Maroc.

Fiscalité et taxes sur un bien immobilier acquis

De même qu'un bien possédé par un propriétaire sera soumis à un système de taxes, en général annuelles (par exemple taxe foncière et taxe d'habitation en France), la maison ou l'appartement acquis au Maroc feront l'objet d'une taxation.

Taxe urbaine

L'habitation, principale ou secondaire, est soumise à la taxe urbaine. Cette taxe est assise sur sur la valeur locative du logement. Cette valeur est révisée tous les cinq ans par une augmentation de 2 %.
Taux applicables: - Valeur locative

(En Dirhams) Taux
de 0 à 3000 0%
3001 à 6000 10%
6001 à 12000 16%
12001 à 24000 20%
24001 à 36000 24%
36001 à 60000 28%
+ de 60000 30%

La taxe urbaine ne s'applique pas aux locaux neufs et compléments de construction pendant 5 ans à partir de la date du permis d'habiter.
Les MRE bénéficient d'un abattement de 75 % de la valeur locative.

Taxe d'édilité

En plus de la taxe urbaine, vous devrez acquitter une taxe applicable sur les immeubles quelle que soit leur destination. Si l'immeuble est destiné à l'habitation principale, vous bénéficiez d'un abattement de 75 % au même titre que pour la taxe urbaine.
Taux applicables :

  • 10 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les communes urbaines
  • 60 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les zones périphériques des communes urbaines.

Revenus locatifs

En cas d'achat d'un bien déjà loué ou si décidez de louer votre résidence, vous devez en déclarer les revenus, qui sont soumis à l'impôt général sur le revenu ( IGR).

Barème de l'IGR:

  • Revenu annuel de 1 à 20 000 DH : exonération de l'IGR
  • De 20 001 à 24 000 Dh : imposition au taux de 13 %, avec un abattement de 2600 Dh
  • De 24 001 à 36 000 Dh : imposition au taux de 21 %, avec un abattement de 4520 Dh
  • De 36 001 à 60 000 Dh : imposition au taux de 35 %, avec un abattement de 9560 Dh
  • 60 001 et plus: imposition au taux de 44 %, avec un abattement de 14 960 Dh

Impôt sur les plus-values

La plus-value est la différence entre:

  • Le prix de cession, diminué des frais de cession, et
  • Le prix d'acquisition, augmenté des frais d'acquisition, des dépenses d'investissement réalisés et des intérêts payés au titre de rémunération de crédits en rapport avec le bien.

Le taux appliqué est de 20 %.

Cependant, le montant de la taxe dûe ne pourra être inférieur à 3 % du prix de cession.

Conditions d'exonération totale de cet impôt dans les cas suivants: (Nouvelles dispositions - Loi de finance de 2005)

  • Profit réalisé sur la cession d'un logement occupé à titre d'habitation principale pendant au moins 8 ans, quel que soit le prix de cession

  • Profit réalisé à l'occasion de la première vente de logement à caractère social.

  • Profit réalisé par toute personne qui effectue dans l'année civile des cessions d'immeubles dont la valeur totale n'excède pas 60 000 Dh

  • Profit sur les cessions à titre gratuit portant sur les ascendants et descendants, entre époux, entre frères et sœurs


Cette exonération s'étend dans les mêmes conditions :

  • Au conjoint ou aux successeurs directs qui continuent d'habiter l'immeuble ou la partie d'immeuble en cause après le décès du propriétaire

  • Au propriétaire dont le droit de propriété sur son habitation principale consiste en actions ou parts nominatives dans une société immobilière transparente

  • Aux marocains résidant à l'étranger pour leur habitation principale au Maroc

 

    


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